L’achat ou la Vente d’une Maison
La plupart des gens aspirent à devenir propriétaires d’une maison un jour ou l’autre. Aujourd’hui, nous étudierons le processus qui permet de réaliser cet idéal.
Difficultés terminologiques
Lors de leur premier cours de droit des biens, les étudiants en droit de notre pays apprennent la classification des biens propre à leur système juridique. Ainsi, les futurs civilistes étudient la différence entre les biens meubles et immeubles et les futurs « common lawyers » étudient la différence entre les biens personnels et réels. Bien que la distinction soit fondée dans les deux cas sur le degré de mobilité des biens, il n’y a pas équivalence parfaite entre les deux systèmes.
Par ailleurs, la common law applique sa propre classification (biens personnels et réels) en droit interne et, en plus, elle applique la classification civiliste (biens meubles et immeubles) en droit international privé.
Voilà donc de belles distinctions théoriques, mais qu’arrive-t-il si l’on veut parler d’un agent ou d’un courtier qui s’occupe de l’achat et de la vente de ce qui, strictement parlant, s’appelle « biens réels »? Faut-il laisser tomber les expressions consacrées « agent immobilier » et « courtier en immeubles »? Faut-il créer des néologismes plutôt disgracieux, tels « agent en biens réels » ou « courtier en biens-fonds »?
Pour répondre à ces questions, il est utile d’examiner les usages linguistiques des Anglo-québécois, malgré la différence dans le génie des langues en cause. La notion des « biens réels » ou de « real property » n’existe pas du tout en droit québécois. Pourtant, les anglophones du Québec disent « real estate agent » et « real estate broker » et n’ont pas inventé d’animaux bizarres, tels « immoveable property agent » et « immoveable property broker ».
Donc, dans le cadre du présent article, nous utiliserons des termes appartenant à la famille du mot « immeuble », lorsque cela sera nécessaire. Il s’agit indéniablement d’une atteinte à la rigueur juridique, mais elle nous apparaît justifiable dans la langue courante.
Distinction entre agent immobilier et courtier en immeubles
Les agents immobiliers et les courtiers en immeubles sont, les uns comme les autres, des intermédiaires professionnels rémunérés qui mettent en rapport des vendeurs et des acheteurs éventuels de biens-fonds pour leur permettre de réaliser, selon le cas, une vente ou un achat.
Il faut cependant préciser que les agents immobiliers travaillent pour le compte de courtiers en immeubles. Ainsi, les agents sont en contact direct avec les clients, alors que les courtiers s’occupent surtout de la gestion de l’entreprise.
Étant donné ce contact direct entre les agents et le public, monsieur et madame tout le monde parlent généralement d’agents immobiliers. C’est donc l’expression que nous retiendrons.
Mise en vente de la maison
La personne qui désire vendre sa maison peut simplement planter une affiche dans son parterre et attendre les acheteurs éventuels. C’est ce qu’on appelle communément une « vente privée ».
Toutefois, dans la plupart des cas, les personnes intéressées à vendre leur maison confient un mandat à un agent immobilier. L’agent fait alors inscrire la maison à la liste des immeubles en vente dans la localité, laquelle est publiée par la Chambre d’immeubles (appelée en anglais « Real Estate Board »).
Formation du contrat
Le contrat d’achat ou de vente d’une maison résulte d’un processus d’offre et d’acceptation. En général, c’est l’acheteur qui présente l’offre et le vendeur qui l’accepte. Notons que le contrat lie les parties dès sa formation, c’est-à-dire dès le moment où le vendeur communique son acceptation à l’acheteur.
L’offre d’achat doit décrire adéquatement l’immeuble qui fait l’objet du contrat envisagé. Elle doit également contenir une clause concernant le prix de l’immeuble et ses composantes, soit les arrhes (communément appelées « dépôt »), le comptant et, dans la plupart des cas, le solde obtenu au moyen d’une hypothèque. L’acheteur fait habituellement son offre sous réserve de certaines conditions, telles l’obtention d’une hypothèque ou la vente de sa maison actuelle.
Prise de possession
Une fois le contrat formé, les parties communiquent avec leur avocat afin de remplir toutes les formalités nécessaires pour compléter l’achat ou la vente. Elles peuvent, au choix, retenir les services d’un seul avocat ou de deux avocats différents.
Règle générale, les parties remplissent tous les papiers nécessaires à la prise de possession quelque temps avant celle-ci et paient le comptant prévu à l’offre d’achat le jour même de la prise de possession.
L’acte de transfert, la déclaration de possession et l’hypothèque constituent les principaux papiers à remplir.
Enregistrement du titre et de l’hypothèque
Peu de temps après la prise de possession, les avocats se chargeront de faire enregistrer le titre de l’acheteur sur la propriété ainsi que l’hypothèque.
Une fois toutes ces étapes franchies, chacun des avocats ou l’avocat unique fera parvenir un rapport détaillé à son client.
Emploi du français
Les avocats d’expression française disposent à l’heure actuelle de la plupart des outils nécessaires afin de servir leurs clients entièrement en français lors de l’achat ou de la vente d’une maison.